Phía sau “đại” dự án

Kỳ 1: Hàng nghìn tỷ đồng “trôi” theo dự án

Kỳ 1: Hàng nghìn tỷ đồng “trôi” theo dự án

Với diện tích lên đến hàng trăm ha, vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng nhưng đến nay nhiều dự án (DA) bất động sản (BĐS) trên địa bàn TP Hồ Chí Minh và vùng lân cận được liệt vào diện “đại” DA hoặc “siêu” DA của các tổng công ty (TCT), doanh nghiệp nhà nước (DNNN) đang đứng trước nguy cơ bỏ hoang. Liệu có lối thoát nào cho các “đại” DA này?

Dự án hàng trăm ha để… nuôi yến

TCT Đầu tư phát triển nhà và Đô thị (HUD) thuộc Bộ Xây dựng từ trước đến nay được coi là doanh nghiệp dẫn dắt thị trường BĐS với hàng loạt DA khu đô thị lớn lên đến hàng trăm ha đất. Thế nhưng, ở thời điểm hiện nay tại khu vực phía nam, với việc đầu tư hàng loạt “đại” DA BĐS của HUD thì hành nghìn tỷ đồng không chỉ của chủ đầu tư, mà của cả khách hàng đang dần “trôi” theo. Trong đó, điển hình như DA Long Thọ - Phước An tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do HUD đầu tư vốn đã có thời điểm được coi là điểm “nóng” của thị trường BĐS. Được chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2002, có tổng diện tích 223,7 ha, bao gồm 4.774 nền đất, mở bán từ năm 2003 với giá khoảng từ 1 đến 1,8 triệu đồng/m2 (tùy vị trí, diện tích), được tập trung đẩy mạnh bán vào cuối năm 2006 và được bán hết cuối năm 2007. Thời kỳ cao điểm vào khoảng đầu năm 2008 giá đất DA này được khách hàng mua đi bán lại lên đến khoảng 7 triệu đồng/m2, nhưng cũng kể từ đó giá đất nền tại Long Thọ - Phước An cứ giảm dần và thời điểm hiện tại nhiều chủ nền đất chấp nhận bán dưới giá của chủ đầu tư nhưng... vẫn không bán được.

Thực tế, DA Long Thọ - Phước An được coi là đi tiên phong phát triển quy hoạch khu đô thị cho TP Nhơn Trạch trong tương lai. Nhưng theo tìm hiểu của phóng viên, mặc dù đã hoàn thành hạ tầng từ năm 2008 và đã bàn giao sổ đỏ cho khách hàng nhưng đến nay toàn DA chỉ có khoảng 20 căn nhà được xây dựng, thậm chí trong đó nhiều căn nhà được người dân xây dựng lên rồi lại bỏ hoang. Theo ông Phạm Bằng, nhân viên sàn giao dịch BĐS Nhơn Trạch, văn phòng đặt tại DA Long Thọ - Phước An, hầu hết các hộ dân xây nhà biệt thự nhưng để... nuôi chim yến. Còn lại một vài căn được dân xây dựng xong cho người nước ngoài làm việc tại một số nhà máy gần đó thuê để ở.

Ở đây không nhìn về góc độ hiệu quả kinh tế của nhà đầu tư mà đánh giá phát triển xã hội thì có thể thấy được DA này đang mang lại một sự lãng phí quá lớn. Trên thực tế, HUD đã đầu tư hơn 600 tỷ đồng để làm hạ tầng giao thông đồng bộ, đáp ứng đủ nhu cầu của hàng chục nghìn dân sinh sống. Nhưng ngoài số tiền đầu tư cộng với khoảng 1.100 tỷ đồng mà HUD thu được từ khách hàng thì có thể thấy cả hàng nghìn tỷ đồng chủ đầu tư và người dân đang bị dần “trôi” theo DA Long Thọ - Phước An. Chưa kể, nhiều người tại đây còn gánh hậu quả nặng nề khi mua nền đất tại DA này ở thời điểm giá cao nhất và giờ bị rớt giá. Nói về những vấn đề liên quan đến DA Long Thọ - Phước An, ông Trần Văn Thành, Phó Tổng Giám đốc HUD, phụ trách phía nam cho rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc dân chưa về DA Long Thọ - Phước An ở, như hạ tầng kết nối DA với vùng kinh tế trọng điểm phía nam chưa có; những quy định máy móc trong quy hoạch như bắt buộc xây nhà theo thiết kế quy hoạch dẫn đến tình trạng lô đất trị giá khoảng hơn 100 triệu đồng nhưng tiền xây nhà lên tới 800 triệu đến hàng tỷ đồng, nên việc dân chuyển đến xây nhà để ở trong khu đô thị này là rất khó... Theo ông Trần Văn Thành, nếu có được kết nối hạ tầng giao thông đầy đủ thì thời gian từ TP Hồ Chí Minh đến DA Long Thọ - Phước An chỉ mất khoảng 30 phút, chắc chắn người dân sẽ đến ở nhiều hơn.

Muốn thoát, đợi thêm 10 năm nữa?

Đến thời điểm này tại khu vực Nhơn Trạch việc các “đại” DA BĐS mà chủ đầu tư là DNNN được xếp vào diện “có tên, có tuổi” lập DA rồi bỏ hoang nhiều năm không phải hiếm. Theo thống kê của Phòng Quản lý đô thị thuộc UBND huyện Nhơn Trạch, trên địa bàn hiện có 196 DA đã được thỏa thuận địa điểm, trong đó, DA do UBND tỉnh Đồng Nai thỏa thuận địa điểm gồm 138 DA, có 75 DA khu dân cư và có 58 DA do UBND huyện thỏa thuận địa điểm, có 11 DA khu dân cư. Hầu hết các DA bị chậm tiến độ. Mỗi tháng có đến hàng chục DA phải tạm dừng hoặc gia hạn thỏa thuận địa điểm. Trong đó, hầu hết các DA lớn trên 100 ha đất thuộc các chủ đầu tư như TCT Tín Nghĩa (Đồng Nai), TCT Xây dựng Hà Nội, TCT CP Đầu tư phát triển xây dựng (DIC), HUD... đều trong tình trạng dang dở hoặc chủ đầu tư đã hoàn thành hạ tầng nhưng không có dân đến ở.

Ngay như DA Long Thọ - Phước An của TCT xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư có diện tích 150 ha, được chấp thuận đầu tư từ năm 2002,, hệ thống hạ tầng đã được đầu tư đồng bộ từ nhiều năm nay như hệ thống đường giao thông (bao gồm bê tông nhựa và lát vỉa hè), thoát nước mưa, thoát nước bẩn, hố ga kỹ thuật, cấp nước, san nền ô đất, cây xanh đường phố, hệ thống trung thế, hạ thế và chiếu sáng đường phố, viễn thông... toàn bộ nền đất tại DA được bán hết cho dân. Nhưng đến nay mới hoàn thành hai khối nhà chung cư 5 tầng và 1 khối nhà 12 tầng do Tập đoàn Dầu khí quốc gia Việt Nam mua lại đất đầu tư để làm nhà lưu trú cho cán bộ, nhân viên, chuyên gia nước ngoài ở phục vụ các DA đầu tư của ngành dầu khí. Ngoài  ra, có đến 60/70 căn nhà được đầu tư xây dựng xong phần thô nhưng bị bỏ hoang và được bao phủ bởi những lớp rêu xanh, cỏ dại. Ngay kế bên là DA Phước An do Công ty CP đầu tư phát triển nhà và đô thị số 9 (HUD9) làm chủ đầu tư, có diện tích 150 ha đã được UBND tỉnh Đồng Nai ra quyết định bàn giao đất 126,5/150 ha và đến thời điểm này chủ đầu tư đang hoàn thiện giai đoạn cuối. Theo ông Lê Việt Hùng, Giám đốc HUD9, tổng vốn đầu tư vào hạ tầng hơn 600 tỷ đồng và đến nay hơn 2.000 nền đất tại DA đã được bán hết trực tiếp cho khách hàng hoặc nhà đầu tư thứ cấp với giá trung bình khoảng 1,5 triệu đồng/m2. Đồng thời, đã xây dựng xong 400 móng nền nhà liên kế, song lập, biệt thự... Tuy nhiên, ông Lê Việt Hùng cũng không dám khẳng định bao giờ DA mới có dân đến ở.

Theo mục tiêu đề ra của các chủ đầu tư DA BĐS tại Nhơn Trạch là hướng tới đáp ứng nhu cầu của việc quy hoạch phát triển đô thị mới Nhơn Trạch. Nhưng liệu việc đầu tư tại các “đại” DA BĐS tại đây đang trong tình trạng “cầm đèn chạy trước ô tô” khi ở thời điểm hiện tại huyện Nhơn Trạch đang rà soát, điều chỉnh quy hoạch đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 (?). Nói về quy hoạch phát triển đô thị mới tại Nhơn Trạch, Chánh văn phòng UBND huyện Nhơn Trạch Võ Văn Tính cho biết, theo quy hoạch và mục tiêu ban đầu năm 2020 Nhơn Trạch sẽ lên đô thị nhưng tình hình thực tế khó khăn như hiện nay phải ít nhất đến năm 2025 hoặc 2030 thì mục tiêu này mới có thể thực hiện được.

Như vậy, nhanh nhất phải đến 2025 mới có thể hoàn thành được đo thị Nhơn Trạch và cũng phải đến thời ddiemr đó các “đại” DA BĐS này mới phát huy tác dụng. Nhưng đến lúc đó liệu đã thoát khỏi cảnh bỏ hoang và liệu có dân đến ở “phủ kín” tại các DA BĐS này? Trong khi đó, mới đây UBND tỉnh Đồng Nai lại tiếp tục có văn bản chấp thuận cho TCT Tín Nghĩa đầu tư DA đô thị mới với hơn 843 ha đất. Nghĩa là sẽ có thêm một “đại” DA BĐS nữa tại Nhơn Trạch. Như vậy, hàng nghìn tỷ đồng của các chủ đầu tư, người dân vẫn tiếp tục “trôi” theo các DA và lối thoát phải đợi đến hàng chục năm nữa.

Theo Thời Nay