Phía sau “đại” dự án

Kỳ II: “Bó” Tay chịu mất vốn?

Ở thời điểm hiện tại, với việc đầu tư các “đại” dự án (DA) bất động sản (BĐS) đang đẩy hàng loạt doanh nghiệp nhà nước (DNNN) có thể rơi vào tình trạng thâm hụt hoặc mất vốn mà các chủ đầu tư thì “bó” tay.

Hàng loạt biệt thự xây rồi để hoang ( ảnh minh họa)

“Ăn mòn” vốn đầu tư

Từ diễn biến thị trường những năm gần đây, có thể khẳng định, việc “ăn mòn” vào vốn đầu tư của chủ đầu tư DA BĐS cũng là điều đương nhiên. Nhất là đối với các “đại” DA thì có nguy cơ “ăn mòn” hàng trăm tỷ đồng và nếu tiếp tục kéo dài có thể lên tới con số hàng nghìn tỷ đồng. Ở đây, nếu chủ đầu tư là doanh nghiệp tư nhân đương nhiên hậu quả họ tự chịu, nhưng hầu hết các “đại” DA lại thuộc đầu tư của DNNN thì liệu lãnh đạo doanh nghiệp có chịu trách nhiệm khi chỉ biết “ngồi nhìn” hàng nghìn tỷ đồng “trôi” theo các DA. Trong đó, DA Khu đô thị Đông Tăng Long (Q.9, TP Hồ Chí Minh) thuộc nhóm A, được Chính phủ duyệt trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và đã khởi công từ tháng 8 – 2015, với tổng diện tích 159,95 ha và chủ đầu tư đã bỏ ra hơn 1.100 tỷ đồng để làm hạ tầng giao thông, điện, nước, giải phóng mặt bằng… Qua gần chín năm, hiện toàn DA mới chỉ bán được 10 căn biệt thự nhưng dân mua để đó chứ không đến ở. Theo ông Nguyễn Đình Chân, lãnh đạo Ban quản lý DA Đông Tăng Long, có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc chưa “bung” hàng ra bán, như vướng mắc về khâu giải phóng mặt bằng dẫn đến ảnh hưởng tiến độ thực hiện DA, không hoàn thiện quy hoạch… và đặc biệt, do thị trường BĐS đang “đóng băng” nên có “bung” hàng cũng khó mà bán được.

Trước thực trạng này nên đến nay chủ đầu tư vẫn chưa có phương án kinh doanh sản phẩm tại DA Đông Tăng Long. Thực tế, DA Đông Tăng Long đã giải phóng được 96% diện tích và chỉ còn 6,85ha với hơn 70 hộ dân cố tình dây dưa kéo dài. Chỉ cần đặt ra một phép tính đơn giản, với số vốn đầu tư vào hạ tầng của DA Đông Tăng Long thì chỉ cần lấy mức lãi suất ngân hàng bình quân 12,5%/năm thì mỗi năm chủ đầu tư này phải trả hơn 130 tỷ đồng tiền lãi. Với thời gian kéo dài của DA này thì liệu đến nay tiền lãi ngân hàng đã “ăn mòn” hết cả vốn đầu tư vào DA?

Nói về thực trạng này, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực cho rằng, đây là hậu quả của việc đầu tư sai của hàng loạt các tập đoàn, TCT nhà nước như: Vinaconex, Sông Đà, HUD… với các DA đầu tư thuộc hạng “khủng” tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh vùng ven. Tất cả chạy theo thị trường ảo, thời điểm đó chỉ có chủ đầu tư nào lại nghĩ sẽ rơi vào tình cảnh như hiện nay. Những DA kiểu Đông Tăng Long, ở Nhơn Trạch hay Bình Dương thì làm gì có dân đến ở…

Theo ông Nguyễn Văn Đực, ngay những DA nằm cách trung tâm TP Hồ Chí Minh trong phạm vi bán kính khoảng 10km đổ lại vẫn còn ế đầy thì những DA như Đông Tăng Long muốn phát triển được phải mất nhiều năm nữa. Cũng trong tình trạng tương tự, DA khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ tại Thủ Dầu Một ( tỉnh Bình Dương) do HUD làm chủ đầu tư, có tổng diện tích hơn 372ha, được triển khai từ năm 2005 và HUD đã đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng làm hạ tầng kỹ thuật. Cuối năm 2010, HUD triển khai bán nền đất đợt đầu cho khách hàng với giá bình quân từ 3,2 đến 3,3 triệu đồng/m2, nhưng đến nay chỉ bán được hơn 100 nền đất. Phó Tổng Giám đốc phụ trách phía nam của HUD Trần Văn Thành cho biết, tổng số tiền bán khoảng 170 tỷ đồng nhưng mới chỉ thu về được khoảng nửa số tiền đó vì khách hàng nợ đọng hoặc thanh toán theo tiến độ.

Như vậy, số tiền mà HUD thu về trong hơn ba năm từ bán nền đất tại DA khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ chưa đủ để bù một năm tiền lãi vay trả cho ngân hàng số tiền đã đầu tư.

Loay hoay tìm lối thoát

Không chỉ gánh nặng về vốn đầu tư, mà ngay tại DA Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ, HUD đang phải gánh nặng tiền nợ đọng thuế sử dụng đất tại tỉnh Bình Dương lên đến gần… 500 tỷ đồng. Theo ông Trần Văn Thành, số tiền nợ thuế là do phải đóng thuế một lần nhưng thị trường BĐS trầm lắng kéo dài, không bán được sản phẩm, không có tiền trả nên bị ngành thuế phạt với lãi suất 0,05%/ngày.

Trước thực trạng thị trường BĐS và khó khăn nội tại của DN, nên mới đây HUD đã đưa ra phương án thu hẹp đầu tư DA Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ từ hơn 372ha xuống còn 120ha (trong khi đó HUD đã đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật giai đoạn I và tổng diện tích đã giải phóng mặt bằng được gần 200 ha). Lý giải về việc cắt giải DA này, ông Trần Văn Thành cho biết, với tình hình như hiện nay, tiếp tục mở rộng đầu tư là lỗ. Đồng thời, để giảm áp lực thuế, HUD đã đặt vấn đề mà được UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận trong vòng 24 tháng tiếp theo, nếu thị trường “ấm lên”, HUD sẽ tiếp tục triển khai DA này. Thực tế, mặc dù đã bỏ hàng trăm tỷ đồng để triển khai các DA BĐS lớn tại các tỉnh khác như: Kiên Giang, Cà Mau, Cần Thơ… nhưng đến nay HUD cũng đã quyết định cho tạm dừng.

Dù đến nay, chưa có con số thống kê chính xác trong cả nước đã có bao nhiêu tiền đổ vào các DA BĐS, nhưng theo ước tính một số chuyên gia kinh tế thì có khoảng từ hai đến ba triệu tỷ đồng. Vấn đề nằm ở chỗ đã có bao nhiêu tiền của các doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế, TCT nhà nước đầu tư vào lĩnh vực này và đồng thời hiện còn tồn tại bao nhiêu DA ở trong tình trạng đứng trước nguy cơ “ ăn mòn” hết vốn đầu tư.

Thẳng thắn nhìn nhận về vấn đề này, chuyên gia về BĐS Nguyễn Ngọc Dương cho rằng, với một lượng tiền khổng lồ như vậy, việc đầu tư vào BĐS như hiện nay đã mang lại gì cho đất nước thì chưa biết, nhưng trước mắt là gây thiệt hại quá lớn cho xã hội. Hàng nghìn ha đất bị bỏ hoang, người dân mất đất không tìm kiếm được việc làm… đang tạo ra những mối họa cho an sinh xã hội. Giờ đây, nhìn vào các “ông lớn” như: Vinaconex,HUD, Sông Đà, Vigracera, DIC… đều là những “con nợ” khổng lồ.

Hiện tại, phần lớn các doanh nghiệp BĐS đang loay hoay tìm lối thoát trước khó khăn. Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, thực chất đến thời điểm hiện tại hầu hết các doanh nghiệp đã “thấm đòn”, nhất là các chủ đầu tư của các “đại”  DA và chỉ biết ngồi “ngóng” thị trường ấm lên. Để giảm bớt những khó khăn, ngoài việc chủ đầu tư xem xét cắt giảm những DA, hạng mục đầu tư không cần thiết để “cắt” lỗ, “ăn mòn” vốn đầu tư, thì chính phủ cần có một số chính sách , cơ chế đồng bộ như kích thích thị trường, tạo nguồn vốn cho khách hàng để chủ đầu tư bán được sản phẩm… Đặc biệt, cần xem xét thời hạn nộp thuế sử dụng đất theo phương án thực hiện theo tiến độ DA để giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp…

Nhìn nhận về vấn đề đầu tư của các DNNN, Trưởng bộ môn Tài chính công thuộc Học viện Hành chính Quốc gia Mai Đình Lâm cho rằng, việc các DNNN mang tiền đi đầu tư thực chất là một dạng đầu tư công. Trước nguy cơ mất vốn hàng loạt thì điều trước tiên cần phải xem trách nhiệm của người đứng đầu tổ chức, doanh nghiệp đó. Đồng thời đòi hỏi doanh nghiệp cần phải minh bạch các thông tin liên quan đến tài chính và hướng đến nhanh chóng cổ phần hóa. Cần xem xét kỹ phương án, hiệu quả đầu tư của các DNNN rồi mới đi đến quyết định đầu tư, việc hàng loạt các doanh nghiệp với những khoản nợ “ khổng lồ”  thì thiệt hại trước tiên nhà nước phải gánh chịu.

Theo Thời nay